Рациональный или наивный выбор наших инвесторов?
Основные критерии выбора инвестора с учетом колебаний цен и предложений на рынке недвижимости в Швейцарии
Первый вопрос, который задает себе инвестор коммерческой или жилой недвижимости в Швейцарии, какими принципами я должен руководствоваться при приобретении, на что обратить внимание в первую очередь? Нелегко, наверное, анализировать всю макро и микроэкономическую ситуацию и ее коньюктурный цикл. Но это на первый взгляд сложно. Мы предложим нашим читателем всего два критерия или ингредиента, которые целиком охватывают эту тему, для того, чтобы правильно оценить ситуацию и сделать разумный выбор.
Так называемые ингредиенты на определенном экономическом этапе при вхождении любого инвестора не рынок недвижимости это, по крайне мере доверие к рынку (стране) и его ликвидность или оптимизм, то есть получение оптимального кредитования и выгодная банковская политика для совершения сделки или сделок в будущем. Вхождение на рынок инвестора в обратном смысле понимает под собой потерю доверии к рынку и ограничения в кредитовании. Такой пессимизм также может являться критерием выбора и дальнейшего инвестирования вследствие боязни постоянного роста цен и ограничений в получении кредита.
Какие же предварительные меры должен принять инвестор перед приобретением своего желанного объекта?
Конечно это сбор информации, учет изменений рынка Швейцарии, предварительный план и финансовый анализ. Это так называемые коньюктурные превентивные меры.
А теперь назовем основные критерии рационального выбора инвестора - демографическая ситуация в стране, доход населения, денежная политика государства и процентная ставка кредитования.
В противоположность рациональному выбору мы можем полагаться и на наивный выбор, когда например, покупатель ориентируется не на реальное положение дел и цифры, а на большое количество предлагаемых объектов в рекламе или интернете игроками недвижимости или постоянный рост цен на недвижимость: исходя из такого рассуждения: завтра, как и сегодня, цены будут расти. Но почему, зададим себе этот вопрос. В Швейцарии применяют термин «раздутия ценового пузыря» некоторыми игроками на рынке недвижимости, когда цена и количество предлагаемых объектов на недвижимость растет и искусственно поддерживается этими же игроками. Тогда мы говорим о спекулятивных ценах и предложениях. Данная ситуация порождается оптимизмом и изобилием предложений кредитования на рынке. Так как игроки имеют свободный доступ к постоянному кредитованию своих объектов недвижимости, они, допустим, один и тот же объект могут продавать, опять выкупать и так несколько раз.
Но нужно помнить, что большое разнообразие игроков на рынке и 2 типа выбора – рациональный и наивный всегда уживались бок о бок.
Какое решение подойдет вам? По логике вещей всегда нужно полагаться на два критерия предварительного выбора, или два ингредиента – это оптимизм (или пессимизм) при принятии решения и ликвидность рынка, то есть процентная ставка кредитования и условия кредитования в целом.
Полезная статистика по процентной ставке, инфляции, доходу (уровню заработной платы) и безработице Швейцарской Конфедерации и ссылки по ним.
Процентная ставка (банковский депозит и ипотека)- 1,97%
Уровень инфляции – 0,7%
Источник - Национальный Швейцарский Банк
http://www.snb.ch/fr/mmr/reference/inflprog201012/source
Средний уровень дохода в Швейцарии – 40568 евро
Средний уровень дохода по Евросоюзу (27 стран) – 31302 евро
http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/fr/index/themen/03/04/blank/key/lohnstruktur/interloehne.html
Средний уровень безработицы – 4, 4%
http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/fr/index/themen/03/03/blank/data/00.html
